Was ist geschehen?

In einer Wohnungseigentumsanlage soll das Gebäude für rund 400.000,00 € saniert werden. Die Verwalterin beruft eine Versammlung ein. Im Einladungsschreiben heißt es unter Top 9: „Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung.“ In der Versammlung wird zu Top 9 eine Balkonsanierung beschlossen, die mehr als 35.000,00 € kosten soll. Auf Antrag eines Eigentümers, der an der Versammlung nicht teilgenommen hat, erklärt das Landgericht den Beschluss für ungültig. Das Einladungsschreiben sei nicht detailliert genug gewesen.

Was sagt das Gericht?

Das Oberlandesgericht München ist derselben Auffassung. Nach § 23 Abs. 2 WEG muss der Beschlussgegenstand in der Tagesordnung genau bezeichnet werden, damit die Wohnungseigentümer sich auf die Versammlung vorbereiten können und nicht von Beschlussgegenständen überrascht werden. Auch soll der einzelne Eigentümer entscheiden können, ob eine Teilnahme an der Versammlung für ihn sinnvoll ist. Deshalb gilt: Je größer die (wirtschaftliche) Bedeutung der Sache und je geringer der Wissenstand der Eigentümer ist, desto genauer muss der Beschlussgegenstand bezeichnet sein. Nur so wird dem Informationsbedürfnis der Eigentümer Genüge getan. Im vorliegenden Fall konnte der Wohnungseigentümer nicht erkennen, dass über konkrete einzelne Sanierungsmaßnahmen entschieden werden sollte. Deshalb hatte er keine! Möglichkeit, sich umfassend auf das Thema „Balkonsanierung“ vorzubereiten. Der Beschluss ist auch von erheblicher Bedeutung. Das ergibt sich schon allein aus den erheblichen Kosten, die für die beschlossenen Arbeiten anfallen (OLG München, Beschl. v. 14.09.2006 – 34 WX 049/06).

Was sagt Ihr Anwalt?

Die Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, die Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung so sorgfältig und ausführlich wie möglich zu formulieren. Ansonsten droht die Gefahr, dass der Beschluss „hochgeht“, also für ungültig erklärt wird. Der Verwalter läuft Gefahr, die Verfahrenskosten tragen zu müssen, wenn er für den Fehler des aufgehobenen Beschlusses verantwortlich ist (vgl. BayObLG, U. v. 25.07.2005 – 2Z BR 230/05).

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – http://www.friesrae.de