Unwirksamer Zeitmietvertrag ist nicht vorzeitig kündbar

Erweist sich ein Zeitmietvertrag über Wohnraum als unwirksam, gilt der Vertrag eigentlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge: Der Mietvertrag ist ordentlich kündbar. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) kommt zum gegenteiligen Ergebnis (Az. VIII ZR 235/12).

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatten die Parteien einen zeitlich befristeten Mietvertrag über drei Jahre abgeschlossen. Rund ein Dreivierteljahr später kündigte der neue Vermieter, der die Wohnung erworben hatte, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, weil der Bruder der Eigentümerin seinen Lebensabend in eben dieser Wohnung verbringen wollte. Als die Mieter trotz Eigenbedarfskündigung nicht auszogen, klagte der Vermieter auf Räumung. Diesem Begehren gaben die Vorinstanzen statt. Begründung: Es fehle an einem Grund für die zeitliche Befristung des Mietverhältnisses. Das habe nach § 575 Absatz 2 Satz 2 BGB zur Folge, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und deshalb normal kündbar sei.

Vertragslücke entdeckt
Diese Auffassung erklärten die obersten Zivilrichter als „von Rechtsirrtum beeinflusst“. Durch die Unwirksamkeit des von den Parteien gewollten Zeitmietvertrages sei eine „planwidrige Vertragslücke“ entstanden. Diese Lücke sei in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Beiderseitiger Kündigungsverzicht gewollt
Diese Grundsätze übertrug das Gericht sodann auf den konkreten Fall: Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke redlicherweise dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt. Das bedeutet: Eine Kündigung sollte frühestens zum Ablauf der vereinbarten dreijährigen Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise werde das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht, befand der BGH.
Zum Hintergrund: Die Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Jedenfalls an der letzteren Voraussetzung fehlte es im Streitfall.